不動産投資におすすめ！！名古屋でアパート経営の特徴・メリット・デメリットについて解説！！

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愛知・名古屋での具体的内容がここにある！！

本記事では、名古屋で行うアパート経営の特徴・メリット・デメリットについて述べている。

アパート経営をはじめたい人は、ぜひ本記事を最後まで読んでほしい。

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★アパート経営の元は何年で取れるか？

一般的に、アパート経営で元を取れるのは５年から１０年が目安とされている。

理由として、アパート購入の初期費用が必要なケースでは短期の利益は見込めず、２０年先を計算するには不確実性が高いためだ。

また、アパートの売却では譲渡税の支払いが必要になる。

★アパート経営の光熱費はいくら？

アパートの共用部分で使用する光熱費は必要経費として計上できる。

建物の玄関、廊下、階段などの照明にかかる電気料金やエントランスで使用する水道料金などが該当している。

費用額はアパートの規模・戸数よって異なるが、電気代と水道代をあわせて月数千円〜数万円が相場である。

★アパート経営で経費で落とせるものは？

アパート経営・マンション経営には固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費・租税公課・借入金利息・管理費・交通費・通信費・接待交際費・新聞図書費・消耗品費が必要経費として認められる。

これらを適切に計上することだけでも、ある程度の節税効果は得られるであろう。

★年収はいくら？

令和３年申告所得税標本調査のデータによると、アパート経営の平均年収は手取りで、平均５４２万円である。

注目は年々増加する年収額。

令和２年は５４０万円、令和元年は約５２０万円、平成２８年は約５１２万円と年々増加傾向にある。

★アパート経営の成功率

アパート経営の成功率は７割程度といわれている。

なかなか高い数値であり、多くの人が利益を得ているのだ。

★黒字になるまで何年かかる？

アパート経営が黒字になるまでにかかる年数は、目安として１０年である。

建築費、購入価格、家賃設定、空室率など経営状況によって変わってくるが、巨額の初期費用が発生するので最初の数年は赤字覚悟が必要だ。

★名古屋でのアパート経営のメリット

さあ、いよいよ名古屋でアパート経営をすることのメリットの紹介だ。

名古屋でのアパート経営を考える材料として、ぜひとも押さえておきたい。

安定した人口増加傾向

アパート経営において、安定した賃貸需要があるかどうか（＝人口が増加傾向にあるか）は重要なポイントである。

名古屋市は、政令指定都市中第５位の人口増加率で、過去２０年間ずっと増加傾向にある。

２０２１年１月時点での愛知県の全人口は約７５４万人、うち名古屋市の人口は約２３３万人。

政令指定都市の人口総数では、横浜市・大阪市に次ぐ第３位を誇る規模をほこる。

名古屋は製造業が盛んで働き口が多いため、市外・県外からの流入が多いことも、安定した人口増加の理由と考えられるのだ。

交通網の発達したコンパクトシティ

名古屋市内は、地下鉄・鉄道・バスの交通網が発達していることも特徴だ。

ターミナル駅である名古屋駅と栄駅を拠点として、電車・バスの本数も多く、地下鉄は１日１２０万人以上が利用している。

また、市内での交通アクセスだけでなく、県外への移動しやすさも名古屋の魅力である。

東海道新幹線の停車駅でもあり、東京駅まで１時間３０分、新大阪駅まで４５分でアクセス可能。

２０２７年には、リニアモーターカーの開通で県外への所要時間はさらに短縮され、東京まで約４０分・大阪まで約２７分で移動できるようになる。

公共交通機関の発達により、比較的家賃の安い名古屋を住居の拠点とし、東京や大阪に通勤するケースが増えることも期待されている。

世界有数の産業都市

愛知県は、古くから産業都市として栄えている。

トヨタに代表される自動車産業だけでなく、航空宇宙産業・ロボット産業にも力を入れており、特にロボット製造では、事業所数は全国1位、出荷額は全国の４分の１を占めています。

市をあげて最先端のものづくりの後押しをしているため、今後も産業都市としての活躍が期待できる。

産業の発展する都市には、それだけ就労者が集まるため賃貸需要も高まる。

アパート経営には適したエリアだといえるでだろう。

再開発で今後の成長にも期待

2027年に、名古屋-東京間を開通予定のリニア中央新幹線。

このリニア開通に向け、名古屋駅周辺では「国際レベルのターミナル駅をつくる」という構想のもと、ビジネス拠点性を高める都市機能の強化や、乗り換えの利便性の向上などを含めた大規模な再開発が進んでいる。

名鉄名古屋駅の拡張工事は２０２２年に着手、リニア開通の２０２７年に完成予定である。

駅周辺のビルの建て替えも進んでおり、ここ１０年で大きく景観が変わることが予想される。

また、再開発が進んでいるのは名古屋駅周辺だけではない。

名古屋市随一の商業地である栄でも「栄地区グランドビジョン」が発表され、地下空間の活用や公園の再整備、ビルの建て替えなどの開発が進んでいる。

名古屋駅周辺への一極集中ではなく、市内の各地で様々な開発事業が進められているところも、今後の名古屋全体の活性化の底上げとなりそうだ。

市民が認める住みやすい街

名古屋市の実施した「名古屋の魅力・住みやすさについて」の調査によると、市民の約９割が「名古屋市は住みやすいと思う」と回答。

その理由は、「買い物する場所などが近くにあって生活に便利」「交通の便がよい」「住環境がよい」などである。

「今後も住み続けたい」「愛着を感じている」と回答した人も多く、市民の満足度が伺える。

また、金のしゃちほこで有名な名古屋城や熱田神宮・豊国神社など全国的にも有名な歴史的スポットが多いのも特徴的だ。

交差点の真ん中に朱塗りの大きい鳥居がそびえ立っていたり、道の名前が「豊国通」「太閤通」など歴史上の人物にあやかった名称がついていたりと、街の随所で歴史を感じられるところも市民が町に愛着を持つ由縁と思われる。

★名古屋でのアパート経営のデメリット

名古屋は大きな都市だが、交通利便性などはエリアによって異なる点に要注意しなければならない。

空室リスクを下げるためには、ミクロのエリア分析が重要になる。

空室のリスク

名古屋市全体の人口は長期的に増加傾向にあるものの、市の中でもエリアによって人口にバラつきが存在する。

例えば、名古屋駅南側の中川区や豊明市に接する緑区などでは人口が２０万人を超えている。

その一方で、中川区の東に隣接する熱田区は人口が６万６０００人と市の中で最小である。

また、中川区の北東に接する中区も人口が９万人弱と少ない部類に入る。

熱田区や中区は都心に近く利便性は高いものの、人口は多くない。

このように、実際に投資する対象エリアによってどのような人が多く住んでいるのか、どのような賃貸需要が見込まれるのか、同じ名古屋市内でも違いがあることが分かる。

実際に不動産を購入する前に現地調査を行って駅までのルートや近隣の雰囲気を確かめたり、周辺の家賃相場の推移を確認しておくなど、ミクロの視点からも投資判断をすることが重要なのだ。

地価が上がっている

名古屋市の地価は２０１３年以降、上昇傾向にある。

すでに物件を所持している人は、地価の値上がりは資産価値の上昇に繋がるので喜ばしいことである。

しかし、これから物件を取得しようとしている人には、その分の土地取得費用がプラスになるのでデメリットともいえる。

ただ、地価が上昇しているということは、それだけ市場の需要が増えているということである。

アパート経営において需要があることは大前提であり、将来的な売却を考えても、地価が上がっていればインカムゲインを得ることができる。

とはいえ、地価が高い（＝需要が高い）エリアが絶対いいというわけでもないのがアパート経営の難しいところだ。

地価が高すぎるところにアパートを建ててしまうと、投資物件としての収支が合わなくなり、キャッシュフローが生まれにくくなってしまう。

アパート経営では、地価と需要のバランスを見極めて、バランスの良いエリアを選択することが求められる。

２０２０年の名古屋市の地価公示（住宅地平均価格）を見てみると、中心部に近い中区や東区・昭和区などは比較的地価が高く、一方で緑区や港区・中川区などは地価が安い傾向にあるのだ。

エリアによって交通利便性に違いがある

名古屋市は、中村区や中区など市の中心部ではＪＲのほかに地下鉄も整備されているなど、交通利便性が非常に高い。

しかし、市の外縁部では中心部と比較すると利便性が落ちるため、立地の見極めには要注意だ。

また、東京と違い電車ではなく車が主要な交通手段になっているエリアもある。

駐車場の有無が入居者募集の成否を左右するケースもあるので、この点も要注意なのだ。

市内の河川氾濫リスク

名古屋市内には、庄内川や木曽川を始めとする大小さまざまな川が流れており、古くから洪水や浸水など大規模な水害が発生している。

そのため、市の提供している洪水・内水ハザードマップをみると、市内のほとんどのエリアで浸水の危険性があることに驚くことであろう。

もちろん、過去に氾濫が見られた河川では、堤防や遊水地が設けられていたりと対策が取られている。

しかし、地盤の低いエリアでは、基礎を高く建築するなどの物件自体に工夫を施すことも必要となる。

なお、河川の氾濫のほか、地震や津波・台風などの自然災害はいつどこで起こるか分からない。

ハザードマップを見て安心するのではなく、「万が一起こってしまった場合」に備えて火災保険・地震保険に加入しておくことが肝要だ。

融資利用できる金融機関が東京と異なる

不動産投資は金融機関の融資を利用し、手元の運用資金以上の物件を取得することができるメリットがある。

ただし、融資条件は金融機関によって異なる。

融資条件の一つには、投資対象の不動産と融資を受ける借主の住所が管轄であるかどうかという点も重視され、管轄外であると融資を受けるハードルが高くなることがある。

特に、名古屋在住でない人が名古屋の投資物件を購入しようと考えた場合、金融機関の選択肢が限られてしまう。

東京の不動産投資で利用できた金融機関が使えないケースがあることに注意が必要だ。

★フィリックスの不動産投資

フィリックスの不動産投資は高い収益性をほこり、利回りが８％以上である。

これにより、迅速で確実な資産形成を実現することができる。　

また、４９８０万円からの価格設定が徹底的なコスト削減で実現しており、リーズナブルな価格設定となっている。

立地条件もよく、駅から近く商業施設も多い。

利便性の良い立地を選定条件としているのだ。

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