神龍天舞 
「会社の給料だけでは将来が不安・・・」「副収入を得て、もっと自由な生活を送りたい」——そんな思いを抱える会社員の間で、マンション経営が注目を集めている。
特にワンルームマンションなどの小規模不動産投資は、比較的少ない資金で始められ、安定した家賃収入を得られる魅力的な副業として人気だ。
さらに、マンション経営には節税効果や資産形成のメリットもあり、将来的には年金代わりの収入源としても期待できる。
しかし一方で、税金や経費、空室リスクなど、事前に知っておくべき注意点も多数存在する。
本ブログでは、会社員がマンション経営を副収入として始める際に知っておきたい「税金の仕組み」「必要経費の内訳」「注意すべきポイント」について、初心者にもわかりやすく徹底解説している。
安定した副収入を得たい人、資産運用に興味がある人は、ぜひ最後まで読んでほしい。
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目次
★会社員の副収入にマンション経営がおすすめな理由
会社員として安定した収入を得ながら、将来の資産形成や収入の柱を増やす手段として注目されているのが「マンション経営」だ。
特にワンルームマンションなどの小規模投資は、初期費用が比較的抑えられ、ローンを活用しながら始められる点が魅力である。
また、毎月の家賃収入で安定したキャッシュフローを得られる。
所得税・住民税の節税効果が期待でき、将来的な年金代わりの収入源にもなる。
会社員という信用力を活かして融資が受けやすいのだ。
★マンション経営にかかる税金の種類
マンション経営では、物件の取得・保有・運用・売却の各段階で税金が発生する。
正しく理解しておくことで、節税対策や資金計画に役立つ。
マンション経営にはさまざまな税金が関わってくる。
以下に、主な税金の種類とその概要を分かりやすく整理した。
所得税・住民税
家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税される。
所得税は累進課税（５〜４５％）、住民税は一律１０％だ。
固定資産税
毎年１月１日時点で不動産を所有している人に課税。
建物と土地の評価額に対して１.４％が標準税率だ。
登録免許税・不動産取得税
物件購入時に発生する税金。
登記や取得に対して課税される。
消費税（事業規模の場合）
管理費や広告費など、課税対象の支出に対して消費税が発生する。
家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税。累進課税（５〜４５％）。
贈与税
生前贈与でマンションを譲渡する場合に課税される。
年間１１０万円までの贈与は非課税となる。
相続税対策として計画的に活用されることが多い。
事業税（条件付き）
不動産所得が年間６００万円を超える場合に課税されるケースあり。
個人事業として扱われる規模になると対象になる。
マンション経営における事業税の条件は、↓こちらのようなものである。
- 規模が大きい場合のみ課税される条件付きの税金
- 目安は「貸家10室以上」「貸地300坪以上」
- 控除額（290万円）があるため、一定の所得を超えないと課税されない
「不動産所得が事業として認められるかどうか」によって変わるため、条件付きの税金といえるのだ。
★必要経費として計上できる主な費用
マンション経営では、以下のような費用を「必要経費」として計上することで、課税所得を減らすことができる。
| 経費項目 | 内容例 |
|---|---|
| 減価償却費 | 建物の購入費用を耐用年数に応じて分割計上 |
| 管理委託費 | 管理会社への委託料 |
| 修繕費・修繕積立金 | 建物のメンテナンス費用 |
| 損害保険料 | 火災保険・地震保険など |
| 広告宣伝費 | 入居者募集のための広告費 |
| ローン利息 | 借入金の利息部分のみ経費計上可能 |
| 税理士報酬 | 確定申告の代行費用など |
| 交通費・通信費 | 現地訪問や管理にかかる費用 |
※元本返済部分は経費に含まれない。経費計上の際は領収書や記録を残すことが重要だ。
★マンション経営の注意点
マンション経営は安定した副収入や節税効果が期待できる一方で、リスクや落とし穴も存在する投資手法である。
成功するためには、事前に注意点をしっかり理解し、対策を講じることが不可欠となる。
以下に「マンション経営の注意点」について、初心者にも分かりやすく、実践的な視点から詳しく解説する。
空室リスク
入居者がいない期間は家賃収入がゼロになる。
立地や物件の設備、管理体制が悪いと、空室が長期化するおそれも。
対策として駅近・人気エリアを選ぶ、管理会社の選定、広告戦略の強化が挙げられる。
修繕・老朽化リスク
築年数が経過すると、設備の故障や外壁の劣化などが発生する。
修繕費がかさむと、収益性が低下するリスクがある。
対策は修繕積立金の確認、築浅物件の選定、定期点検の実施だ。
融資返済のプレッシャー
ローンを組む場合、収入が減っても返済は続くため、資金計画は慎重に。
金利上昇や収益悪化で、キャッシュフローが赤字になるリスクも。
対策は返済比率の管理、固定金利の選択、余裕ある資金計画である。
税務調査への備え
経費の計上ミスや曖昧な支出は、税務調査で否認されるおそれがある。
対策として記録と領収書の保管を徹底しよう。
売却時の譲渡所得税
地域の人気低下や建物の老朽化により、物件の資産価値が下がるおそれがある。
物件売却時には、譲渡益に対して税金が発生する。
売却タイミングと価格に注意が必要だ。
対策として必要な物は将来の再開発や人口動向を調査、売却タイミングの見極めだ。
家賃下落リスク
周辺の家賃相場や築年数の経過で収入が減少するおそれがある。
地方や郊外では入居需要が減り、家賃相場が下がる傾向があり、景気後退や失業率上昇で入居者が家賃を支払えず、安い物件に移るリスクも潜んでいる。
金利上昇リスク
毎月の返済額が増え、家賃収入で賄えなくなる。
修繕費や税金の支払いに悩まされる。
収益性が低下し、売却を余儀なくされるケースもある。
税金負担
不動産取得税、固定資産税、都市計画税などが毎年発生する。
税金は「収益に対して」「所有に対して」「承継に対して」など複数の場面で課されるため、正しく理解しておくことが重要だ。
家賃滞納リスク
入居者が家賃を払わない場合、収入が途絶える。
ローン返済や管理費の支払いに影響し、経営全体が不安定になるおそれがある。
災害リスク
地震や火災などの自然災害によるダメージで資産価値が下がる。
日本は地震大国なので、耐震基準を満たしていない物件は倒壊や損壊の危険が高い。
管理会社選び
管理会社の対応が悪いと入居者満足度が下がり、退去が増える。
空室率・家賃回収・入居者満足度・資産価値が大きく左右されるのだ。
出口戦略の欠如
売却時に資産価値が下がり、損失を抱える。
購入時は「家賃収入が得られるから大丈夫」と思っていても、将来の売却や相続を見据えた計画がないと、資産価値の下落やローン返済の負担増で経営が行き詰まるおそれがある。
★終わりに
会社員がマンション経営を始めることで、安定した副収入と節税効果を同時に得られるおそれがある。
税金や経費、リスク管理を正しく理解し、長期的な視点で運用することが成功の鍵だ。
まずは小規模な物件から始めて、経験を積みながら資産を拡大していくのがおすすめといえるのだ。
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