マンション投資初心者におすすめ！！東京都内でのワンルームマンション経営について解説！！

サラリーマンに人気の副業がマンション経営である。

マンション経営は実際に手元に残る金額は、費用や税金を差し引いて、家賃収入総額の「約１５%」ほどといわれている。

利回りには「表面利回り」や「実質利回り（ＮＯＩ利回り）」があり、表面利回りとは、家賃収入と建築費用（物件価格）だけを用いる、簡易的に算出された利回りのことをいう。

本記事では、東京都内で中古ワンルームマンション投資を行うことについて述べている。

不動産投資に興味がある人は、ぜひ最後まで読んでほしい。

安心安全のマンション経営

★マンション経営の仕組み

マンション経営の基本的な仕組みは、とあるマンションを購入し、それを誰かに貸す。

そして、その収入をマンションのローン返済に充て返済の負担を減らす。

最後にローン完済時には晴れてマンションが自分の資産になるというものだ。

もちろん、賃貸収入がローンの返済額などより大きければ、毎月その分収入が増加するのである。

★マンション経営では立地と管理体制が大切

マンション経営で特に大切なのは「立地」といわれている。

都心で駅沿いのマンションは、大変人気が有あり、長い間賃貸される可能性が高く、絶大な資産価値をほこる。

次に大切なのは、実はマンションの「管理体制」だ。

入居者をさがすことからはじまり、各種メンテナンスなど購入してからも様々なやるべきことがある。

そういったことをしっかりと管理してくれる体制が大切なのだ。

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★ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、単身者をターゲットとした収益物件（ワンルームマンション）を1部屋単位で購入・運用し、毎月家賃収入を得るという投資手法のことをいう。

収益物件を1棟単位で購入して運用する一般的なマンション投資やアパート投資とは違って、少ない自己資金と低いリスクで始められることが特徴となっている。

近年、都心のワンルームマンションは空室率が低く、資産価値が下がりにくいという点から、堅実な資産形成の手段として注目を集めている。

★ワンルームマンションの需要増大の背景

現在、人口が減少傾向にあるが、逆に東京都の人口は増加傾向にある。

単身赴任のサラリーマンや学生をはじめ、個人事業主のオフィスなど多岐にわたる需要の増大もある。

これにより、都心部でのワンルームマンションの需要はさらに増加している。

マンション投資ならば、家賃収入を得ながら万が一の保障を作ることができるのだ。

★中古マンション投資とは

中古マンション投資とは、中古マンションの１棟、もしくは数室を購入し、それを貸すことで家賃収入を得るという投資方法である。

ちなみに、中古マンションは、一度でも誰かが入居したことがある物件をいい、ま未入居物件については、不動産業界では「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」第３条第（１０）号に基づいて、建築後１年以上のことを表わしている。

安心安全のマンション経営

★東京都内で投資を行う理由

東京都内の中古ワンルームマンション投資は高い利回りを実現している。

東京・中古・ワンルームは年々人気を増しているため、高い換金性を誇り納税対策にも有効だ。

不動産投資は現在だけでなく、将来にわたって賃貸需要があるかを見極めることが重要である。

２００８年を境に、すでに日本の人口減少傾向は進んでいる。

今後、東京を除く多くのエリアではマンション経営が成り立たなくなっていく。

つまり、将来にわたり不動産投資が成り立つのは、賃貸需要が安定しているのは東京だけなのだ。

★メリット

東京の中古マンション投資のメリット　中古のマンションは、新築マンションに比べるり建物や設備は古いという面がありますが費用が安い。

リーズナブルで、比較的手軽にマンション投資を始めることができることから人気を博している。

不動産投資の中ではリスクが少ない

中古マンション投資は、数ある中古物件の中から最も良い物件を選ぶということから様々な情報を軸にして検討することができる。

集めた情報から見極める目を持つ必要があるが、購入前にあらかじめ利益を上げにくい物件は避けることができるので、不動産投資の中ではリスクを抑えることができるだろう。

単身者需要が高い

総務省統計局の「住民基本台帳報告」によると、都道府県別転入者超過数では、東京が全国１位という結果がでている。

東京の単身者は、主に学生や若手ビジネスパーソンなどが中心である。

中でも渋谷駅に匹敵する利用者を誇る池袋エリアは、物件が比較的安いことから単身者世帯が集中し、単身者向け賃貸物件の需要が高くなっている。

空室が少ない

東京は多くの企業、大学があることで人の出入りが多く、基本的に入居したいという希望も多い。

駅からどのくらいの距離にあるか、ということも人気の差として重要になるが、東京という立地から基本的に入居希望者が多く空室が少ない賃貸物件になるであろう。

中古マンションということで新築に比べて値段が低く設定されるところも投資のメリットになるのだ。

資産価値が下がりにくい

「中古」というと建物の年数などマイナスイメージが先行してしまいがちだ。

しかし、先に立っている物件の多くは好立地なことが多い。

中古マンションは基本的に駅までの距離や交通の便、周辺地域に十分な商業施設があったり、さらに地盤の良さを備えている物件も多く、資産価値が下がりにくいという特徴を持っているのだ。

他人資本(賃貸人)で資産が築ける

金融機関側は不動産の担保力を信用力として扱う。

経験や知識がなくても担保力の高い物件を持つことで資金を借り入れ、投資を行うことができる。

借入の返済は家賃として入居者がしてくれる形になるので、他人資本で自分の資産を築くことが可能となるのだ。

生命保険の役割がある

収益性の高い不動産を残すことができれば、生命保険と同様の効果を期待することができる。

残された家族は、相続した物件を売却してまとまった金を得ることや、誰かに貸すことで家賃収入を得られる。

東京の中古マンションであれば、収益性も高いことから資産価値は高く、売却でも賃貸にしても生命保険の役割は十分といえよう。

インフレに強い

現在デフレが続いているが資本主義である以上、必ずインフレが起こる時がくる。

超インフレになれば物価の上昇は１０％超も念頭に入れなければならない。

現金や預貯金などの金融資産は資産価値が目減する場合があるが、不動産の資産価値や家賃収入はインフレと関係して上下するので、東京の中古マンション投資はインフレに強い資産といえるのである。

節税対策

ＦＸ・株式などの投資では節税効果が期待できないが、不動産投資では、減価償却費・ローン金利・賃貸管理会社への委託管理費用・修繕積立金・管理費などの経費を収入から控除できるので、節税効果を得ることができる。

また、相続税対策としても不動産は効果がある。

条件に当てはまっていれば相続財産の評価下げにより相続税を大幅に下げることが可能となる。

安心安全のマンション経営

★デメリット

マンションやアパート経営で代表的なのが、「賃貸住宅経営」である。

入居者を募集し、部屋を貸すことで家賃という収入を得ることができる。

しっかりと経営してうまくいけば、大きな収入に繋がるわけだが、そんなマンション経営にもデメリットがあることを詳しく紹介する。

リフォーム工事に金がかかる

入居者の入れ替わりが激しいと原状回復費用やリフォーム費用などが増加し、これらも収支に大きな影響を与える。

ワンルームの場合、ファミリータイプと違って借主の入居年数は短いため、原状回復やリフォームの費用はどうしても多くなってしまう。

退去の手続や原状回復などを不動産管理会社に委託すれば、一定の費用がかかるため、適切な価格で請け負ってくれる事業者選びも重要だ。

災害に遭うリスク

ワンルーム投資の場合、そのマンションが地震や台風などの災害に見舞われて被害を受ければ収入が途絶えることになる。

さらにマンションのような不動産は災害にあって損傷すれば価値が下がったり、入居できなくなったりする。

木造アパートなどと異なり最近のワンルームマンションのようにＲＣ（鉄筋コンクリート）構造で新耐震基準を満たしている物件ならそれほど深く心配することもないが、大規模な修繕が必要になる場合に備えて修繕積立金を十分に用意しておくことが重要となる。

家賃滞納

入居者が、毎月きちんと家賃を支払ってくれることで、マンション経営は成立する。

しかし、入居者が家賃を払ってくれなければいろいろと大きな問題が起こり、空室が続くのと同じ状況になる。

マンション経営者にとって、家賃の滞納は大きなリスクのひとつにあげられる。

ちなみに、入居者が毎月期日までに家賃を払ってくれない場合でも、すぐに強制撤去を命じることはできない。

段階を踏んでいくことになり、まず家賃滞納をしたら経営者からの督促が必要となる。

その後、２ヶ月の滞納が法的手段をとる時期となるが、何度か督促を行い借主が支払わない場合に、法的手段を用いることになる。

このように、入居者の家賃滞納のリスクに備え、毎月きちんと家賃収入を得ることができるように、入居者の見極めや、問題に関する知識もあらかじめ身につけておく必要があるのだ。

★都内で不動産投資に人気・おすすめのエリアは？

都内でも都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区）と呼ばれる超都心エリアは、高い需要と理想的な立地条件から、居住地としても根強い人気がある。

しかし物件の価格が高く、なかなか手が出せるものではない。

そこで都心６区から少し外れたエリアで探してみると、手頃な物件が見つかるのだ。

城東エリア

城東エリアとは墨田区・江東区・台東区・葛飾区・江戸川区を指す。

都心６区と比較して物件価格が安く交通の便も良いことから、不動産投資で安定した人気がある。

また、人口も増加傾向にあることから安定した賃貸需要が期待できるだろう。

池袋エリア

池袋駅は、新宿駅に次いで世界第2位の乗降者数をほこる。

乗り入れる路線も多く抜群の利便性を誇りながら、都心6区に比べて地価はそれほど高くない。

大規模な開発計画も予定されている池袋周辺は、不動産投資においてぜひ注目したいエリアといえる。

安心安全のマンション経営

★東京のワンルームは入居率が高い

東京には、日本の人口の約１/１０が集まっているが、実はまだまだ増えている。

そのため、ワンルームマンションをはじめとする物件の入居も需要も高いままキープされるといわれている。

なぜ東京の人口が増えているのか。

それを以下で述べる。

大学が密集している

東京には大学が密集している。

大学生が一度入居すると、多くの場合、在学中の４年間は退去しない。

そして、彼らが住むのは家賃の安いワンルームか１ｋになる。

また、卒業とともにまた新たに新入生がやってきて入居するので、非常によく儲かるのだ。

外国人も増加している

日本において東京は唯一の世界都市である。

東京は有名であるため、日本在住を考える外国人が選択肢として挙げやすい。

また、東京都は人の流動性が高いので、退居した後もすぐに新たな入居者が見つかる場合が多いのだ。

企業の本社が東京に集中している

日本全国には上場企業が３８００社弱存在しているが、東京には、その過半数を超える１９００以上の上場企業が存在する。

また、日本には上場企業ではない普通の株式会社でも、２００万社を超える株式会社があるが、そのうちの６０万社弱が都内に登録されている。

★ティーフィックとは？

ティー・フィックは、空室リスクの低い東京都内２３区、かつ駅近という物件を多数取り扱っている。

その他にも全国の投資物件を持っており、中にはティー・フィックでしか紹介できない未公開物件も含まれているという。

ヒアリング・調査分析を通じて適切な企画提案を行い、契約・決済とその後のアフターフォローに至るまで安全に行う。

単に「売る・買う」だけではなく、資産運用の現状改善を目的としたワンストップソリューションを提供し、社員一同が長い不動産業経験に基づいた知識とネットワークを活かして全面的にサポートしてくれるのだ。

★徹底したアフターサポート「専門部隊による賃貸管理」

オーナーと入居者の契約手続きや珍重の集金代行、部屋内外でのトラブルの対応など、オーナーに変わり賃貸管理業務を行う。

また、オーナー様への対応だけではなく、入居者からの要望にも的確かつ迅速に対応し、快適なマンションライフの提供をしている。

ティーフィックは、オーナーが安心して取り組めるよう、総合的な賃貸管理業務のサポートサービスを提供する。

賃貸管理サービスフローには以下のものがある。

1、賃貸管理

契約賃貸管理の契約を取り交わし、管理内容を決定する。

2、入居斡旋

入居者を募集、入居審査と契約を行う。

3、賃貸送金

入居者の家賃・共益費・駐車場代等を一括でオーナー様へ送金。

送金内容の明細も作成する。

4、契約更新

契約期間満了に伴う契約更新業務を行う。

５、退去退室後の室内をチェック

必要であればリフォームの提案をし、敷金精算する。

6、リフォーム　

リフォームを行い、入居斡旋まで迅速に進める。

★サポート内容

ティーフィックのサポート内容を以下に掲載する。

ライフプランの作成・資金計画

購入した物件価格以外にも手数料・税金などの諸費用がかかる。

安心できる不動産投資をサポートするために、ライフプランを作成。

予期せぬ出費が出ないようにアドバイスしてもらえる。

優良物件の紹介・現地案内

ティーフィックは全国の投資物件を扱っている。

未公開物件も多数取り揃えており、無料で現地案内もしてくれるのだ。

シミュレーションの作成

気になる物件があった場合、契約前にシミュレーションを行っている。

賃料相場・売却事例に基づいて、１０年・２０年先のプランまで、しっかりとプランニングする。

価格交渉

ティーフィックは売主に代わって、価格交渉をする。

その際に条件交渉も行う。

金融機関の紹介

ティーフィック提携の金融機関の紹介・審査を行う。

この時に金利の安い金融機関を選ぶのだ。

物件調査・調査報告書の作成

書面だけではわからない項目をティーフィックのスタッフが、現地調査などを行い、報告書としてまとめる。

重要事項の説明

購入者にとって不利な契約にならないように、役所調査などを通じて調べた調査報告書を契約前に説明する。

契約・ローンシミュレーションと実行

将来にわたり無理のない返済ができるか、資金計画を再度シミュレーション。

資金内容・物件調査をしっかりと説明してから契約となる。

引渡し

安全に決済が迎えられるまで、ティーフィックが責任を持ってサポートを行う。

そのため、困ったことがあったら迷わず相談しよう。

★終わりに

どうだっただろうか？

相談してみたいと思っただろうか？

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