不動産投資の中でも、特に人気のあるのが「マンション投資」だ。
安定した収益が見込める一方で、リスクも存在する。
本記事では、マンション投資の特徴やメリット・デメリットをわかりやすく解説している。
マンション投資を始めてみたい人は、ぜひ最後まで読んでほしい。
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★マンション投資とは？
マンション投資とは、区分所有（１室）または一棟のマンションを購入し、第三者に賃貸することで家賃収入を得る投資方法である。
主に都市部で需要が高く、サラリーマンや副業として始める人も増えている。
家賃収入が主な収益源となるが、物件の売却益を狙うこともある。
★マンション投資の特徴
マンション投資は、家賃収入や節税効果といったメリットがある一方で、空室リスクや金利上昇リスクなどのデメリットも存在する。
主な特徴としては、物件管理を専門会社に委託でき、サラリーマンでも比較的始めやすい「手間のかからない副業」として捉える側面を持つ。
しかし、大きな資金が必要になることや、流動性が低いといった点には注意が必要だ。
以下にマンション投資の特徴について掲載する。
- 不動産と家賃収入の両方が得られる:投資対象である不動産資産を保有しつつ、毎月の家賃収入（インカムゲイン）を得られる。
- 管理業務を委託しやすい:物件の管理、入居者募集、滞納対応などは管理会社に委託でき、オーナーの負担を軽減できる。
- 少額から始めやすい (区分マンション):マンション一室のみを購入する区分マンション投資なら、一棟投資に比べて初期費用を抑えて始められる。
- 流動性が低い:不動産は株式などと比べてすぐに現金化しにくく、売却時に時間がかかることがある。
誰もが夢見る不労所得を、マンション投資は「手の届く存在」まで近づけてくれるのだ。
★マンション投資のメリット
マンション投資には多くの魅力がある。
安定収入と資産形成を両立できる魅力的な選択肢だが、物件選びや資金計画が成功のカギだ。
以下に代表的なメリットをまとめた。
安定した家賃収入
長期的に入居者がいれば、毎月安定した収入が見込める。
安定した賃貸需要が見込める立地であれば、長期にわたって安定した家賃収入が期待できる。
資産形成ができる
ローンを返済しながら資産を築ける。
将来的な売却益も期待できる。
節税効果がある
減価償却や経費計上により、所得税や住民税の節税が可能となる。
確定申告時に減価償却費やローンの金利、管理費などを経費として計上でき、給与所得などと損益通算することで所得税や住民税、固定資産税、相続税を軽減できる場合がある。
インフレに強い
物価が上昇しても、家賃や物件価格も上がる傾向があり、資産価値を守りやすい。
物価上昇により家賃や不動産価格も上昇する傾向があるため、インフレ対策としても有効だ。
老後の年金代わりに
定年後も家賃収入があれば、年金にプラスして生活の支えになる。
将来の年金不足に備え、老後の私的年金として家賃収入を確保することができる。
「団体信用生命保険」の付帯
ローン利用の場合、万が一の際に保険が適用され、ローンの残債がゼロになり、家族に負債のない物件を残せる。
レバレッジ効果
ローンを活用して自己資金以上の投資を行うことで、自己資金に対するリターンを大きくできる可能性がある。
少額から始められる
ワンルームマンションなどは数百万円から購入可能。
ローンを活用すれば自己資金が少なくても始められる。
生命保険の代わりになる
マンション購入時にローンを組むと、ほとんどの金融機関で団信への加入が義務付けられる。
団体信用生命保険に加入することで、万が一の際にローンが完済され、家族に資産が残るのだ。
相続税対策になる
現金よりも不動産の方が評価額が低くなるため、相続税の節税につながる。
「路線価」や「固定資産税評価額」で評価されるため、市場価格を下回るのだ。
例えば、５０００万円の現金をそのまま相続すると５０００万円が課税対象だが、購入して相続すると、評価額は４０００万円以下になることもある。
売却益（キャピタルゲイン）も狙える
キャピタルゲインとは、物件を購入した価格よりも高く売却することで得られる利益のことをいう。
例えば、３０００万円で購入したマンションを４０００万円で売却すれば、差額の１０００万円がキャピタルゲインになります。
購入時より高く売却できれば、まとまった利益を得ることも可能なのだ。
管理の手間が少ない
マンション投資は、管理の多くを外部に任せられるため、副業や資産運用として取り組みやすいのが魅力である。
管理会社に委託することで、入居者対応や修繕などの手間を軽減できる。
特に初めての不動産投資では、管理の手間を減らすことで長期的な運用がしやすくなるのだ。
★マンション投資のデメリット
マンション投資には多くのメリットがある一方で、慎重に検討すべきデメリットも存在する。
以下に主なリスクや注意点を掲載する。
空室リスク
入居者がいない期間は収入がゼロになる。
特に地方や築年数が古い物件では空室率が高くなる傾向があるため、立地や物件選びが重要だ。
修繕・管理費がかかる
管理費や修繕積立金、突発的な修理費用が発生する。
月々の管理費や修繕積立金に加え、突発的な修繕費が発生する。
築年数が進むほど費用は増加する傾向がある。
資産価値の下落リスク
築年数の経過や周辺環境の変化および建物の老朽化で、物件の価値が下がるおそれがある。
東京２３区でも築２０年を超えると家賃が１５〜２０%下がるケースが存在している。
売却時に想定よりも低い価格になるリスクも考えられる。
ローン返済の負担
空室や家賃滞納があると、自己資金でローンを返済する必要が出てくる。
自己資金が多いほど返済負担は軽くなり、安定した運用が可能となる。
流動性が低い
売却には時間がかかるため、急な現金化が難しい場合がある。
売りたい時にすぐに売却できるとはかぎらず、希望する価格で売れないリスクが潜んでいる。
金利上昇リスク
変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇すると返済額が増え、キャッシュフローを圧迫するおそれがある。
変動金利型ローンを利用している場合、金利が上昇すると返済額が大幅に増えることが懸念される。
２０２５年には長期金利が１.１%まで上昇したという報告もあったという。
災害リスク
地震、火災、台風などの自然災害による建物の損害リスクは本当に恐ろしい。
避けられないものだが、正しい知識と対策を講じることで、被害を最小限に抑えることができる。
マンション投資を検討する際は、収益性だけでなく「災害への備え」も重要な判断材料にしよう。
管理の手間とコスト
管理会社に委託しても、意思決定などの手間や管理委託費、修繕積立金、固定資産税などのランニングコストは発生する。
住宅ローンの制限
投資用マンションは住宅ローンの対象外となるため、金利が高めで返済負担が大きくなることがある。
住宅ローンは「自己居住用」の住宅を購入するためのローンであり、賃貸目的のマンション投資には利用できないからだ。
★種類ごとの特徴
マンション投資には、１室を購入する「区分マンション投資」と、マンション全体を購入する「一棟マンション投資」がある。
区分マンション投資
- 特徴: 比較的少額から始められるため、初心者向けとされる。
- メリット:購入価格が安いため、ハードルが低い。売却しやすい（流動性が高い）。
デメリット
- 空室リスクが１室に集中するため、家賃収入がゼロになるおそれがある。
- 一棟投資に比べて利回りが低めになりやすい。
- 建物の管理を自分でコントロールできない。
一棟マンション投資
- 特徴: 建物全体を所有・運用する。
- メリット
- 空室リスクを複数の部屋で分散できる。
- 建物の管理を自由にコントロールできる。
- 高い収益性（高い利回り）が期待できる。
- デメリット
- 購入価格が高く、融資審査のハードルが高い。
- 管理の手間やコストが増える。
- 売却が難しい（流動性が低い）。
それぞれの投資スタイルには向き不向きがある。
自身の資金状況やリスク許容度、運用スタイルに合わせて選ぶことが成功のカギとなる。
★マンション投資を成功させるためのポイント
マンション投資を成功させるためには、単に物件を購入するだけでなく、戦略的な視点と綿密な準備が不可欠だ。
以下に、初心者から経験者まで意識すべき重要なポイントを掲載する。
綿密な収支計画
表面的な利回りだけでなく、修繕費用や管理費、税金などの経費を考慮した現実的な収支計画を立てることが重要だ。
物件選び
立地条件や物件の築年数、設備など、入居者ニーズに合った物件を選ぶことが成功の鍵となる。
駅から徒歩５〜１０分以内が理想。
特に単身者向けなら徒歩５分以内が人気。
人口増加傾向や再開発予定のある地域は将来的な資産価値も期待できる。
商業施設、病院、学校、公園など生活利便性が高いエリアが有利だ。
リスク対策
空室保証やサブリース契約を利用したり、複数の物件に分散投資したりするなど、リスク対策を検討しよう。
事前に対策を講じることで失敗する確率を大きく減らすことができるのだ。
信頼できるパートナー選び
賃貸管理会社や不動産会社のサポート体制を確認することも重要。
実績と経験が豊富か、提供サービスの質と範囲はどうかといったフォロー体制の中身を調べておくことは不可欠だ。
★終わりに
マンション投資は、安定した収益と資産形成が期待できる魅力的な投資手段だが、リスクも伴う。
成功のカギは「立地選び」「物件の目利き」「資金計画」にある。
しっかりと情報収集を行い、自分に合った投資スタイルを見つけよう！！
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